自2021年《民法典》施行以来最高人民法院出台了专门针对建设工程领域新发生的、多发的、重要的诸多法律问题的司法解释《建工司法解释（一）》，法律和司法解释的变化相应的也会引起司法裁判规则的变化。为此，我们将最近几年新发生的典型判例和裁判规则进行了梳理，并结合我们办理大量同类案件的实践，总结了相应的经验，形成了《建设工程法律实务：诉讼风险与合规应对》这本专著，即将在中国法制出版社出版，我们将其中的一部分文章摘要成系列推送。
阅读提示：根据《民法典》第八百零七条规定，发包人未按约定支付工程款的，承包人可以就工程折价或拍卖的价款优先受偿。同时《民法典》第三百五十七条亦规定，建筑物转让时其所占用范围内的建设用地使用权也应一并转让。那么在房地一体转让的情况下，承包人的优先受偿权范围，是否能及于一并拍卖的土地价款呢？本文通过一个案例揭示最高法院对此的裁判规则，供读者参考。
建筑工程与土地使用权一并处分，符合房地一体原则。建筑工程与土地使用权理解为同一财产。由于承包人的劳动并未转化到土地使用权中，其行使优先受偿权的范围不应及于土地使用权的拍卖价款。
一、2015年8月，上海仲裁委员会作出仲裁调解书，确认宝某公司对其承建的建设工程享有优先受偿权。宝某公司依据该调解书申请执行。
二、2016年2月，上海二中院执行立案后，委托评估机构对涉案土地和在建工程进行评估，并进行网拍。一拍流拍后，宝某公司以起拍价成交，遂以工程款债权冲抵拍卖款。
三、某银行不服，向上海二中院提出执行异议，理由其依据民事调解书对案涉土地享有抵押权，宝某公司享有优先受偿权的范围不及于土地使用权的拍卖价款。
四、上海二中院、上海高院认为，根据房地一体原则，对被执行人的房产和土地整体拍卖并无不当，且工程价款的优先受偿权优先于抵押权，某银行的主张不能成立，被驳回。某银行不服，向最高法院申诉。
五、最高法院认为，上海二中院对案涉土地和建设工程整体评估、拍卖，符合房地一体原则；但房地一体原则应适用于处置环节，而不能将土地使用权和建设工程理解为同一财产，在处分时应对不同权利人予以保护；因工程价款优先受偿权保护施工人的投入或物化到工程中的价值，且该部分价值没有转化到土地使用权中，某银行的申诉成立。
本案的争议焦点是工程价款优先受偿权是否及于建设用地使用权？最高法院认为不及于，主要有以下两点原因：
根据法律规定，即便房地属于不同的权利人，但在处置程序环节，应当遵循房地一体原则，换言之，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对二者应一并处分，但应当对权利人分别进行保护。
建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中，优先受偿权的行使范围仅限于建设工程，不及于土地使用权。
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
房地一体原则适用于建设工程和土地使用权的处置环节，在处置后的价款是否也一并处分，最高法院在本案中形成的裁判规则具有指导意义。
第一，对发包人而言，无论是建设工程还是土地使用权，都属于发包人的财产，因建设工程折价或者拍卖后所得的价款亦属于发包人所有。如果超出发包人应付的价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得的价款还不足以清偿承包人的价款债权的，承包人可以请求发包人支付不足部分。因此，在这里需要提示发包人的是，即便将建设工程全部抵充给承包人的工程款，发包人对不足的部分承担支付工程款的责任。
第二，对承包人而言，房地一体原则适用于处置环节，不适用于分配环节。换言之，在确定优先受偿时，应注意区分建设工程处置的价款与建设用地使用权处置的价款。虽然按照我国法律规定，建设用地使用权应当与建筑物一并处置，但是在处置后建设工程价款和建设用地使用权处置价款仍应区分开来。承包人有权就折价、拍卖的建设工程处置价款优先受偿，但却不应及于建设用地使用权一并处置的价款部分。
第三，对债权人而言，如果对发包人的建设工程之外的财产享有优先权的，在执行环节，应当要求执行法院保护优先债权人的合法权益，比如评估、拍卖、分配等各个环节，避免执行法院的执行行为损及债权人的合法利益。如果发现执行行为违法的，债权人应根据不同的违法情形，采取执行异议、执行复议、执行监督以及可能的执行异议之诉等程序维护自身的合法权益。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
第三百五十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第三百五十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）
第三十五条 与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。 第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
围绕上述争议焦点，最高法院在裁定书中关于工程价款优先受偿权是否及于建设用地使用权部分的详细论述：
本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定，建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物等一并处分，建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。本案中，上海二中院基于“房地一体”原则对涉案在建工程及占用范围内的土地使用权进行整体拍卖，符合法律规定。但根据物权法第二百条规定，“房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定精神，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定宝某公司享有的工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据，在对涉案房地产进行整体拍卖后，拍卖款应当由建设工程款优先受偿权人以及土地使用权抵押权人分别优先受偿。本案涉案房地产经过拍卖后，宝某公司以8568万元价格竞买，对于拍卖款中属于土地使用权的部分，应当由某银行优先受偿。鉴于该部分款项数额不清，由上海二中院重新依法确定后，由宝某公司和某银行分别优先受偿。
最高人民法院，某银行股份有限公司上海虹口支行、浙江宝某建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书【（2019）最高法执监470号】
一、承包人行使建设工程的优先受偿权，房地一体拍卖，不影响机构就土地使用权享有的抵押权及其效力范围。
案例一：最高人民法院，中某银行股份有限公司芜湖分行与安徽南某建设有限公司、芜湖润某房地产开发有限公司第三人撤销之诉二审民事裁定书【（2021）最高法民终456号】
法院认为：南某公司与润某公司之间的建设工程施工合同法律关系，与中某银行芜湖分行与润某公司之间的借款合同法律关系，相互独立且无牵连；而且南某公司所享有的建设工程价款优先受偿权所指向的标的物与中某银行芜湖分行所享有的抵押权所指向的标的物，亦不相同。在中某银行芜湖分行与润某公司等人的借款合同纠纷一案中，法院判决中某银行芜湖分行对润某公司所有的位于芜湖市南陵县土地使用权享有抵押权，可以在该抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在债权数额2000万元范围内享有优先受偿权。在南某公司与润某公司之间的建设工程施工合同纠纷一案中，法院判决南某公司对润某公司欠付的工程价款就其施工工程的折价或拍卖的价款优先受偿。由于建设工程价款优先受偿权的客体系扣除土地价值之后的建设工程，不及于建设工程所占用的土地使用权，故南某公司享有的建设工程价款优先受偿权对中某银行芜湖分行就土地使用权所享有的抵押权的实现不产生实质性影响，未损害中某银行芜湖分行的民事权益，即：中某银行芜湖分行所享有的抵押权本身不受南某公司享有的建设工程价款优先受偿权的影响。虽然南某公司为实现建设工程价款优先受偿权，根据房地一体原则，对案涉工程所占有的土地一同拍卖，但是并不影响中某银行芜湖分行所享有的抵押权的效力和范围。因此，（2018）皖民终828号民事判决的处理结果，与中某银行芜湖分行，不具有法律上的利害关系。
二、发包人将建设工程及建设用地使用权一并抵偿承包人的工程款，不违反房地一体原则。
案例二：最高人民法院，兴业银行股份有限公司某某分行与河南省腾某建筑有限公司等借款合同纠纷二审民事判决书【（2018）最高法民终497号】
法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。根据该条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿，因此本案中承包人腾某公司与发包人瑞某公司约定以腾某公司承建的2#、4#厂房抵偿瑞某公司欠付的工程价款，是法律允许的实现工程价款优先受偿权的一种方式。上述两种实现建设工程价款的方式中，以工程拍卖价款优先受偿是承包人通过支配建设工程的交换价值从建设工程拍卖价款中获偿，而以工程折价抵偿则是承包人通过取得建设工程所有权的方式受偿。折价抵偿的情形下由于涉及建设工程所有权的转移，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，以及第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定中所体现出来的房随地走、地随房走的“房地一体”处分原则，在发包人与承包人协议约定以建设工程折抵工程价款的情况下，用于折抵的建设工程及其对应的土地使用权应当一并作为抵偿标的物，且承包人对此享有优先受偿权。
案例三：最高人民法院，河南恒某置业有限公司与中某建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书【（2019）最高法民终255号】
法院认为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”2014年11月3日，德某公司对案涉工程价款出具《审核报告》。2014年12月1日，中某公司第九某设公司向焦作中院提交《关于恒某国际商务会展中心在建工程拍卖联系函》，请求依法确认对案涉建设工程的优先受偿权。2015年2月5日，中某公司对案涉工程停止施工。2015年8月4日，中某公司向恒某公司发送《关于主张恒某国际商务会展中心工程价款优先受偿权的工作联系单》，要求对案涉工程价款享有优先受偿权。2016年5月5日，中某公司第九某设公司又向河南省洛阳市中级人民法院提交《优先受偿权参与分配申请书》请求参与分配，依法确认并保障其对案涉建设工程价款享有的优先受偿权。故中某公司行使建设工程价款优先受偿权未超过法定期限。恒某公司关于中某公司未在6个月除斥期间内以诉讼方式主张优先受偿权，其优先受偿权主张不应得到支持的上诉理由不能成立。恒某公司主张案涉《审核报告》包含了2500万元违约补偿，该违约补偿系违约金，但其并未提供证据证明。恒某公司关于案涉2.88亿余元包含了违约补偿等费用，该部分费用不属于优先受偿的债权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
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